収益物件を購入する時は、表面利回りに騙されない
収益物件を購入する時は、表面利回りに騙されない事です。
不動産投資を始めますと、当然、収益物件を探し始めます。
現在では、インターネットや新聞などで
簡単に収益物件の明細を見つけ出すことができます。
その中で利回りが掲載されていますが、
その利回りは、ほとんどが表面利回りです。
この表面利回りだけを鵜呑みにして
収益物件を購入をする事は非常に危険です。
なぜかと言いますと、表面利回りというのは、
その物件を運営をする上での経費が一切計算をしていません。
ですから、表面利回りの計算式は、
表面利回り＝１年間の賃料÷物件価格
という単純なものです。
ただ、一年間の賃料というのは、現在入居をしている
家賃の総額で計算をしていることがほとんどです。
これが曲者でして、その収益物件には
５年以上住んでいる人もいることがあります。
そのような人の家賃は
その収益物件の家賃相場より随分と高いです。
ですから、長く住んでいる人が多い収益物件は
自然と家賃が高い人がたくさん住んでいることになり、
表面利回りが高くなるのです。
このような事は非常に多くの収益物件で
十分あり得ることですので、
利回りを計算をする時は、現在の家賃相場で考える必要があります。
その結果、現在の家賃相場で計算をしますと
表面利回りが随分と下がることもあるのです。
このような事に注意をする必要があります。
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