収益物件の融資を受ける時は、積算法で評価される
収益物件の融資を受ける時は、積算法で評価されるのです。
不動産投資をする時は、金融機関から融資を受けて
収益物件を購入する事がほとんどです。
そのような時に金融機関は、
多くの場合は積算法でも評価をします。
積算法の評価は、簡単です。
土地の価格と建物の価格を合計した価格に
掛け目を入れて、積算価格を割り出し
融資を金額を決めることです。
このような考え方による計算方法は、
非常に簡単です。
積算評価額＝（土地評価額＋建物評価額）×掛目
土地評価額＝土地面積×路線価、または固定資産税評価額
建物評価額＝再調達額×原価率×建物延べ面積
再調達価格 ＲＣ１９±３万円 重量鉄骨１５±２万円
木造、軽量鉄骨 １３±３万円
減価率 （法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数掛け目１００～７０％
土地の価格に関しては、
いろいろな要因で変わってきます。
金融機関によっては、市街化調整地域に
融資をするケースもあります。
多くの金融機関では、市街化調整地域には融資をしません。
一般的に積算価格以上の融資は無理であると考えがちですが
そのような事はありません。
金融機関は、融資をした場合、相手方が破綻をしても
担保を取っている物件と金利で残債を回収できれば
それで大丈夫と考えています。
このため、基本的には積算価格が融資できる上限価格となりますが、
融資を受ける人がそれなりの所得があった場合は、
属性を考慮して融資をします。
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